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創(chuàng)業(yè)致富這個話題歷來都很火熱，看、寫文章多了，就會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象——無論文章內(nèi)容多好，總會有很多人在懷疑、在觀望，就是不去實操!挺無奈的，但“二八”定律就是這樣，機會和財富永遠(yuǎn)只會被少數(shù)人所抓取!

肯德基的選址步驟

第一步：劃分商圈——用數(shù)據(jù)說話

肯得基計劃進入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)�業(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料，有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。

商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算五分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分，這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多少年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類，以天津為例，有市級商業(yè)型(和平路等)，區(qū)級商業(yè)型，定點(目標(biāo))消費型，還有社區(qū)型商務(wù)兩用型，旅游型等等。

第二步：選擇地點——在最聚客的地方開店

商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。例如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯得基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入。肯得基開店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。 過去古語說“一步差三市”，開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線(人流活動的線路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，差不了一個小胡同，但生意差很多，這些在選址時都要考慮進去。人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。人流是有一個主要動線的，如果競爭對手的聚客點比肯得基選址更好的情況下那就有影響，如果是兩個一樣，那就無所謂。

一.商圈的劃分與選擇

何謂商圈?商圈即各種店鋪最密集的經(jīng)營場所。你在落實你的創(chuàng)業(yè)計劃時，首先要考慮的就是如何去鎖定適合自己經(jīng)營的商圈。最常見的商圈類型有市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點消費型、服務(wù)消費型、社區(qū)消費型及旅游消費型等。你根據(jù)經(jīng)營的項目確定了商圈的類型后，接下來就需要用百分制的打分方法對商圈的等級、交通及前景三個方面進行評估、論證，看在這個商圈內(nèi)適合不適合自己開店、能開多大規(guī)模的店。KFC對快餐店選址是非常重視的，其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。

1.劃分商圈

商圈等級評估打分：

商圈等級的高低直接代表著含金量的多少。我們可以用打分的辦法來確定是黃金商圈還是白銀商圈，或是黃銅商圈。如果商圈的等級評定占總分的65%，我們可從城市人口、收入水平、消費能力及商圈的年營業(yè)額四個方面來評估。如這個城市非農(nóng)業(yè)人口為30萬，年人均收入在1.5萬元，年平均消費大于5000元，商圈的年銷售額在2億元～3億元，我們就可以把它定為具有65分值含金量的黃金商圈。一般來說，城市人口分值為10分，經(jīng)濟收入為15分，消費能力為15分，商圈年銷售額為25分(例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000 萬元算一分，5000萬元算5分等等)。當(dāng)采用以上每項規(guī)定的分值進行評估時，總分為50分的便可確定為白銀商圈，如果僅有30分則定為黃銅商圈。總分：65分

商圈交通交通評估打分：

通過這項評估打分主要是看這個商圈輻射功能的大小，能否通過方便快捷的公路、鐵路及水路運輸，把周邊的購買力吸引過來，使商品實現(xiàn)跨市、跨區(qū)甚至跨省的大流通。我們給交通評估的總分值定為20分，那么在這個商圈內(nèi)有一條公交線路通過應(yīng)算1分，有一條地鐵線路通過應(yīng)算3分，有一條長途汽車線路通過應(yīng)算6分，有一條火車線路通過應(yīng)算8分，線路延伸的區(qū)域遠(yuǎn)定的分值就越高。如在商圈的附近有大型停車場、賓館等應(yīng)算2分。總分：20分

商圈前景預(yù)測打分：

在一個未成熟的商圈開店，需要等5年的時間才具備贏利的條件。所以說，一個商圈的穩(wěn)定度和成熟度對你店鋪的發(fā)展至關(guān)重要。近年來，各地加大了對商業(yè)區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)，但這些新建的商業(yè)街、商貿(mào)城發(fā)展的潛力大不大，成長性好不好，能形成旺市的概率高不高，總給人一種霧里看花的感覺。對此，我們也可采用打分的辦法來消除這些疑慮。我們?nèi)绻�把前景預(yù)測的總分值定為15分的話，就可以從權(quán)屬優(yōu)勢、傳統(tǒng)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢四個方面來評估打分。

就權(quán)屬優(yōu)勢而言，政府牽頭進行規(guī)劃開發(fā)的商圈可以算4分，對傳統(tǒng)的集市加以改造而成的商圈應(yīng)算5分，當(dāng)這個商圈內(nèi)的知名品牌店鋪能達到30%時應(yīng)算3分，這個商圈周圍有密集的工業(yè)品或農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地可定為3分。這種打分辦法，基本可以對這個商圈的發(fā)展快慢、前景好壞作出初步判斷。

2.選擇商圈

即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。

商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，例如說這家店三年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這三年難道要虧損?肯德基投入一家店要花費好幾百萬，當(dāng)然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。

二.聚客點的測算與選擇

1.要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點在哪。

人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

比如，在店門前人流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算 對面的人流量。

肯德基選址人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地投 資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。

2.選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。

3.聚客點選擇影響商圈選擇 。

聚客點的選擇也影響到商圈的選擇。因為一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成熟度 的重要標(biāo)志。

有了店址的評估標(biāo)準(zhǔn)和一些成功案例，我們可以就可以開發(fā)出一套店址的評估工具，它主要由下面幾個表格組成：租賃條件表、商圈及競爭條件表、現(xiàn)場情況表、綜合評估表。它們是我們進行連鎖經(jīng)營店址評估的標(biāo)準(zhǔn)化管理工具。

例如筆者經(jīng)歷的一個肯德基客戶，初步給他一個基本步行人流評估：

●目前對肯德基店需年營業(yè)額須達到500萬;

●則每天營業(yè)額需達;13698元;

●如果按項目所在地市民來肯德基店消費，每天每人評估為20元;

●則每天需要消費人數(shù)：13698÷20=684人，才能滿足基本要求;

●從項目所在地的人流量以及當(dāng)?shù)叵�費水平等綜合角度評判分析：

●項目前面主干道(肯德基面對主干道)的人流量，門口每天正常人流量可達13000人左右 (步行人流);

●按照顧客流失法理論，假定有90%的流失比率，進店消費達10%;

●可得出在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為684÷(1一90%)= 6840人;

●從實際情況來看，13000×10%=1300(粗略估算進店消費人數(shù))，可以看出理論人數(shù)1300>>684指標(biāo)人數(shù)。

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